政策暖风频吹，提前开户把握机会

　　继六大行10月12日宣布调整存量房贷利率细则以来，存量房贷利率下调的节奏已经下沉至村镇银行。

　　10月14日，全国上百家村镇银行发布存量个人住房贷款利率调整公告。绝大多数村镇银行的调整节奏与国有大行一致，将于10月25日批量调整存量个人住房贷款利率，但批量调整时间也不晚于10月31日。同时，具备存量房贷业务的民营银行、外资银行也在近两日宣布批量调整存量个人住房贷款利率。

　　自9月29日人民银行发布公告完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜，指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》）以来，存量房贷利率调整参与银行基本上扩展至国内所有商业银行。对于未来房贷利率趋势，多名专家认为，LPR仍有下调空间，将带动未来房贷利率进一步下调。

　　批量调整规则与大行类似，但范围要求不一

　　财联社记者注意到，村镇银行的存量个人住房贷款利率调整规则与大行类似，可纳入本次批量调整的浮动利率贷款，无需借款人申请，银行将于10月25日统一进行批量调整，统一将利率在LPR基础上的加点幅度批量调整为-30BP。

　　而可纳入本次批量调整的采用基准利率定价的贷款、固定利率贷款，房贷用户须于10月25日（含）前主动向银行申请办理“固转浮”业务，转换为浮动利率贷款后，如利率水平高于LPR-30BP，银行将利率在LPR基础上的加点幅度调整为-30BP。需要关注的是，利率转换后不得再转回固定利率或基准利率定价。

　　民营银行华通银行今日发布关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告，符合本公告利率调整范围的以LPR为定价基准的浮动利率贷款，客户无需申请，银行将于10月25日主动调整规则统一批量调整贷款利率。

　　需要注意的是，不同银行在执行主动批量调整的范围有所不同。对于不良类个人住房贷款调整细则，不同银行存在执行落定上或有一定差异。中国银行在关于“不良类贷款是否可以申请房贷利率调整”的问题上表示，不良类个人住房贷款将一并进行下调。

家住天津河西区的王先生表示，自己不仅喜欢喝酒也喜欢收藏一些好酒，但是之前经常能看到各种关于假酒的新闻，工业色素等不良成分的添加对肝脏损伤严重，真的是伤身又伤财，所以购买酒水他都会非常谨慎。

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　　而华润银行提示，逾期归还积欠本息的存量房贷也不支持银行主动统一调整工作，需由房贷用户向银行主动申请利率调整。泉州银行提示，逾期类（含不良）贷款归还积欠本息的存量房贷、前期申请延期还本的存量房贷，需由房贷用户向银行主动申请利率调整。东亚银行（中国）也提出，对于逾期贷款、不良贷款，客户需线下向银行提出申请，审批通过后，银行进行个案调整，调整前利息按原合同利率水平计算。

　　人民银行此前指出，主要商业银行原则上将于不晚于10月12日发布具体各银行操作细则，原则上于10月31日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。11月1日后，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。

　　长期来看有助于稳规模，多名专家认为，LPR仍有下调空间

　　综合来看，本轮调整短期内会对银行息差造成影响，但长期来看有利于银行稳定贷款规模。据人民银行数据，本次存量按揭利率调降，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数在1500亿左右。人民银行行长潘功胜表示，这有助于促进了扩大消费和投资，也有利于减少提前的还贷行为。

　　针对存量房贷利率调整对银行业的影响，中泰证券研究所所长戴志锋认为，短期看，银行利润可能受到一定影响；长期看，存量房贷利率调整有助于银行业稳规模、降风险。一方面，按揭贷款作为银行零售资产的压舱石，提高的早偿率影响规模增长，若调降存量房贷利率，银行按揭贷款规模将企稳，有助于缓解银行零售资产端增长压力，稳住未来长期的个贷收入基本盘。另一方面，这也将减少当前居民还款压力，进而降低个人贷款不良率，有助于稳定银行零售资产质量。

　　多名专家认为LPR仍有下调空间，带动未来房贷利率进一步下调。戴志锋认为，央行降息周期并未结束，预计明年仍有降息空间，这也符合央行推动社会融资成本持续下降的基调。伴随着未来LPR的持续下行，房贷利率或仍会继续下行。

　　招联首席研究员董希淼告诉财联社记者：“预计10月21日两个品种LPR将各下降20个基点。9月27日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调0.2个百分点。7天期逆回购操作利率已经成为主要政策利率，7天期逆回购操作利率下调之后，带动市场基准利率下行，商业银行资金成本有所降低，引导LPR同步下行。”

　　在董希淼看来线上融资炒股，今年以来，稳健的货币政策精准有力，多次降准、降息措施力度大、速度快，产生的叠加效应，有力提振了市场信心和预期，更好地促进经济恢复回升。LPR下降后，将推动企业和个人的贷款利率进一步下降，有助于降低经营主体融资成本，激发有效融资需求。目前，商业银行正在加快推进存量房贷利率批量调整工作。LPR下降20个基点，存量和新增房贷利率还将进一步降低，将更好地降低居民住房消费负担，促进房地产止跌回稳。

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